За нарушение сроков передачи ключей застройщик несет ответственность по Федеральному закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в виде неустойки и в случае, если эта неустойка не удовлетворяется добровольно по претензии, суд назначит штраф в размере 5% от взысканного по судебному решению.

Коллективный иск - это невыгодная позиция. Суду психологически и юридически проще снижать неустойку, когда сумма взыскания выглядит большой за счет количества истцов. 

В коллективных исках ст. 333 ГК применяется охотнее и жёстче.

Государство не даст Самолету уйти в пике, поскольку это повлечет кризис всего рынка и не только строительного. Вот тут понятно и подробно про это написано. 

Однако, оказанная помощь от казны будет служить общим сигналом, что отрасль надо щадить, холить и лелеять. Эта позиция так или иначе будет влиять на правоприменение. 

Судебная практика будет складываться в сторону бОльшего снижения неустойки по ст. 333 ГК. Поэтому спор о неустойке требует все более щепетильного и выверенного подхода. 

Нет проблемы взыскать. Проблема противостоять беспощадному снижению.

Коротко, с 22 марта 2024 г. по 31 декабря 2025.

Если подробнее, то с 22.03.24, то есть со дня вступления в силу Постановления Правительства от 18 марта 2024 г. №326 «Об установлении особенностей применения неустойки...по договорам участия в долевом строительстве» и дня, установленного последней редакцией этого Постановления, то есть до 31 декабря 2025 г.

Вы путаете штраф с застройщиков со штрафом по Закону о Защите прав потребителей (ЗОЗПП), там штраф 50%. ЗОЗПП применяется к договорам ДУ, но в части не урегулированной специальными нормами, например право на подсудность по выбору истца - право из ЗОЗПП. 
Ответственность застройщика урегулирована Федеральным законом 214-ФЗ. Его нормы - специальные для отношений с застройщикам и поэтому ЗОЗПП в этой части непреминим. В 214-ФЗ штраф за добровольное неисполнение требования об уплате неустойки до суда - 5%

Исполнение требований, которые были предъявлены к застройщику до 22 марта 2024 отсрочено до 31 декабря 2026 г. включительно. Это значит, что сам застройщик, банк застройщика, служба судебных приставов не будут исполнять решения судов по этим требованиям.

В связи с мораторием, введенным постановлением Правительства от 18.03 2024 № 326 на взыскание и исполнение уже взысканной неустойки с застройщиков, неустойка начисляется в вашем случае только с 1 января 2026 года. Выходит, что пока у вас 31 день просрочки.  

Для расчета нам понадобится учетная ставка ЦБ на день передачи ключей по договору, это 17% годовых.

Формула для расчета неустойки такая. Стоимость вашего объекта * 17%* 2 (если покупатель гражданин, а не ООО) / 300 * 31 (дней просрочки). 
Например, стоимость аппартаментов 10 млн. Тогда, 10 000 000 * 17% * 2 / 300 = 11 333 рубля за каждый день просрочки.

Нет. ФЗ-214 ограничил взыскание убытков сверх того, что предусмотрено в нем (то есть кроме неустойки и штрафа из нее же). А мораторий ограничил в праве на неустойку. Так чт оза период с 22.03.24 по 31.12.25 ничего нельзя взыскать.

Если существенные, то да, вы имеете право не принимать объект до устранения недостатков. Тогда неустойка будет начисляться до повторной приемки. 
Согласно правовой позиции определения Судебной коллегии ВС от 12.10.2021 N 5-КГ21-106-К2 дольщики вправе отказаться от подписания передаточного документа, а застройщик не вправе в одностороннем порядке его подписывать, если у объекта имеются недостатки.

При этом, имеет значение существенность недостатков. Согласно Часть 1 статьи 7 ФЗ 214 «Об участии в ДДУ...» объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации. 
Существенными признаются недостатки, являющиеся нарушением требований технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям. 

Примеры существенных недостатков:
 • Трещины в несущих конструкциях
 • Серьезные нарушения гидроизоляции (протечки)
 • Отсутствие коммуникаций, предусмотренных договором
 • Существенные отклонения площади (более 5%)
 • Проблемы с отоплением, делающие проживание невозможным
Примеры несущественных:
 • Небольшие царапины на окнах
 • Неровности покраски
 • Мелкие сколы плитки (если ремонт входил в договор)

Неустойка - вопрос нормативно несложный. Главный нюанс в том, что суд вправе в разы уменьшить ее размер по ст. 333 Гражданского Кодекса (ГК). 
п. 1 ст. 333 ГК 
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Мы используем 3 меры: уходим от домашней подсудности, подаем иск на будущее, доказываем фактические убытки.

Потому что одной из действенных мер по предотвращению снижения неустойки по ст. 333 ГК является подача иска на будущее. Чем раньше вы просудитесь, тем больше этот период будет на будущий период.

Домашний регион - место, где зарегистрирован застройщик. К этому месту привязана подсудность конкретного районного суда. У большинства застройщиков в качестве суда для споров прописан Арбитраж Москвы, но если вы физическое лицо, а не предприниматель, то это можно смело игнорировать и идти в суд общей юрисдикции. 

По умолчанию в суд, где зарегистрирован ответчик. Но в части выбора территориальной подсудности, вы вправе воспользоваться Законом О защите прав потребителей и обратиться в суд по месту вашего жительства или пребывания (временной регистрации).

Дело не в том, что суд по месту регистрации застройщика необъективен - это вопрос стратегии и минимизации рисков.

Из факторов, которые стоит учитывать по этому вопросу: 
Крупные застройщики часто являются значимыми налогоплательщиками и работодателями в регионе.  
Суды могут (осознанно или нет) учитывать интересы местного бизнеса.

На сегодня мы подаем или уже подали иски в Туле, Липецке, Казани, Брянске, Петропавловске-Камчатском, Калуге и активно расширяем географию.

Пока неизвестно. Есть практика только до моратория. Но что точно, это то что в регионах споры разрешаются в разы быстрее. 

В Москве от подачи иска до получения денег на счет займет от 8 месяцев до года. В любом регионе от 3 до 6 месяцев.

Поскольку по заявлению застройщика суд о применении ст. 333 ГК суд обязан оценить соразмерность неустойки, то в ход от застройщика идут аргументы в пользу снижения (экономическая ситуация в стране, сложности конкретного бизнеса и т.п.). С вашей стороны также стоит проявлять активность и настаивать на соразмерности, в том числе путем предоставления доказательств о понесенных убытках. 

Убытками в подобной ситуации могут быть платежи по ипотеке, кредиты, расходы на найм жилья для вас и вашей семьи, упущенная выгода от сдачи неполученного в срок объекта и прочие сложности.  

Важно наличие в вашем договоре п. 2.9, где указано, что вы покупаете объект для предпринимательских целей. Такое условие исключает возможность применения Закона о защите прав потребителей, а как следствие возможность выбрать подсудность иную, чем прописана в ДДУ (обычно это Арбитраж Москвы или Санкт-Петербурга для строек в СПб) 

Но двойной размер неустойки сохраняется и для ИП. В 214-ФЗ двойная ставка неустойки предусмотрена для граждан. Предприниматель -негражданин, это обывательская логика. На самом деле, индивидуальный предприниматель, несмотря на статус - гражданин РФ.

Если не получили денег, то отказываться. Свяжитесь с нами, мы сегодня же подадим телеграмму-отказ от соглашения. После получения денег, отказаться будет уже практически нереально.

Период с 22.03.2024 до 31.12.2025 включительно не учитывается при начислении неустойки за просрочку передачи ключей. О порядке уплаты неустойки по требованиям, предъявленным застройщику см. Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 N 326.
Таким образом вы можете получить неустойку только за период с 1.01.26 по день фактической передачи ключей.

1) суду сложнее обосновать несоразмерность того, что ещё не произошло, поэтому мы просим на будущее 
2) просить за будущий период можно только до сдачи объекта, этот период и соотвественно менее оспоримый размер неустойки уменьшается с каждым днем
о большая часть решений конечно, где суд неустойку на будущее время взыскивал по закону, и это служило стимулом для застройщика быстрее передать объект.

Да, такая практика есть и она обязательна к правоприменению, поскольку это правовая позиция Пленума Верховного Суда РФ. Она изложена в абзаце 2 пункта 65 постановления Пленума ВС от 24 марта 2016 г. №7

Такая позиция была в определении Судебной коллегии Верховного Суда от 18 сентября 2018 г. по делу №11-КП 8-21

Однако, 19 мая 2020 г. эта позиция была изменена определением Судебной коллегии Верховного Суда от 19 мая 2020 г. По делу №305-ЭС19-26182

В этом раз Судебная коллегия указала, что суд не лишен права применить ст. 333 ГК, в том числе, когда неустойка взыскивается на будущий период. О

бычно снижение на будущий период решается ограничением суммы за день просрочки или же снижением ставки, ограничивая ее размер (например, вместо двукратного суд указывает однократный размер).

Да. С полученных неустойки и штрафа нужно будет уплатить НДФЛ. Если вы индивидуальный предприниматель, то нужно будет включать сумму полученного в налогооблагаемую базу. 


Есть соответствующее письмо Министерства финансов от 24.02.2022 г. №03_04_05/13031

Застройщик должен выдать вам уведомление о переносе сроков для банка. Не подмахните у них соглашение о переносе сроков.

Подписание соглашения = отказ от неустойки. 

Не нужно соглашаться на давление застройщика. Он действует неправомерно. Вот как ему можно противостоять.

1) Направьте застройщику через личный кабинет, почтой или на имейл, указанный в ДДУ, следующее сообщение: 
«Прошу предоставить уведомление о переносе срока передачи объекта долевого строительства для предоставления в кредитную организацию. На соглашение о продлении сроков не согласен».

2) Направьте в банк подтверждение этого письма или сообщения к застройщику на время получения ответа от последнего.

3) При отказе в выдаче уведомления для банка от застройщика или игнорировании вашего запроса, написать жалобу в региональный стройнадзор (Комитет стройнадзора Москвы или Главстройнадзор для объекта в Московской области).

До передачи ключей банк выдает вам кредит под залог прав по ДДУ и заинтересован, чтобы заменить этот залог более надежным залогом на недвижимость. 

Плюс для банка важно, чтобы со дня регистрации недвижимости в росреестре вы ее застраховали. Поэтому банки отслеживают сроки сдачи объектов и поскольку именно вы сторона в договоре с ними, требует документы от вас, а не напрямую от застройщика. 

На текущий момент имеет смысл загодя озаботиться письменным подтверждением застройщика о переносе сроков. Лучше запросить такой документ письменно. Для начала по имейл, и почтой, если не получите оперативного ответа.